eThesis - School of Business electronic theses

Tutkielman tavoitteet:

Kiinteistösijoitukset edustavat merkittävää osaa instituutioiden sijoitusportfoliosta sekä Suomessa että kansainvälisesti. Tämän tutkielman tavoitteena on selvittää, (1) mikä on kiinteistöjen rooli sijoitusportfoliossa, (2) kuinka paljon kiinteistöihin tulisi allokoida, (3) tulisiko epä-suoria kiinteistösijoituksia pitää osana sijoitusportfoliota ja (4) miten erilaiset portfolion optimointimallit soveltuvat kiinteistösijoituksille. Lopussa on tapaustutkimus suomalaisten eläkeyhtiöiden kiinteistöallokaatioista vuosilta 1994-2013.

Tulokset:

Tutkimukset osoittavat, että kiinteistösijoituksilla on rooli instituutiosijoittajan portfoliossa. Syitä kiinteistösijoituksille ovat portfolion riskin vähentäminen, mahdollisimman kattavan portfolion luominen, suoja ennakoimatonta inflaatiota ja deflaatiota vastaan sekä vakaa kassavirta. Optimaalinen strateginen allokaatio vaihtelee riippuen etenkin sijoittajan tuottotavoitteesta, riskinottohalukkuudesta sekä sijoitushorisontista. Tutkimusten mukaan epäsuorat kiin-teistösijoitukset tarjoavat täydentävän tavan hajauttaa sijoitusportfoliota kansainvälisesti sekä eri kiinteistölajeihin. Lisäksi epäsuorat kiinteistösijoitukset tarjoavat jatkuvaa likviditeettiä. Akateemisen keskustelun tulokset perinteisesti osoittavat, että portfolioteorian mukainen optimaalinen allokaatio kiinteistösijoituksille on 15-40 %. Portfolioteorian lisäksi on kehitetty malleja, jotka huomioivat myös kiinteistösijoitusten ominaispiirteet, kuten heikon likviditeetin ja transaktiokustannukset. Näiden mallien mukaan kiinteistöjen osuus on pienempi kuin portfolioteorian mukainen optimaalinen allokaatio. Kansainvälisten tutkimusten mukaan instituutioiden kiinteistöallokaatio on useimmiten alle 10 %. Vuosina 1994-2013 suomalaiset eläkeyhtiöt ovat allokoineet noin 7-17 % portfolion arvosta kiinteistösijoituksiin keskiarvon ollessa noin 11 %. Tällä aikavälillä yhtiöiden kesken on tapahtunut konvergenssia kiinteistösijoitusten suhteellisissa allokaatioissa. Keskimäärin kiinteistöjen suhteellinen osuus on pysynyt tarkastelujaksolla hyvin tasaisena. Kiinnostavaa on se, että rahamääräisesti kiinteistösijoitusten arvo on noin 2 kertaistunut mutta osakesijoitusten arvo on noin 34 kertaistunut vuosina 1995-2013. Eri eläkeyhtiöiden mukaan kiinteistöallo-kaatio tulee kasvamaan lähivuosina muun muassa siksi, että matalan korkotason aikana tuottoa on vaikea saada korkosijoituksista.